【つくば市】マンションの外壁塗装を点検する方法とは　ドローン写真や赤外線調査など

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つくば市でマンションをお持ちの皆様の中には、外壁や外壁塗装の劣化が気になっている方も多いでしょう。また建築基準法第12条では外壁調査について1～3年ごとに特定建築物定期調査、10年ごとに全面打診等調査が義務付けているため、近々おこなう必要がある方も少なくないはずです。

マンションの外壁検査は全面打診調査と赤外線調査が主流でしたが、最近では人力での赤外線調査に変わってドローン写真によって赤外線調査することも可能となりました。

今回のお役立ちコラムでは各点検方法によるメリットとデメリット、点検や外壁塗装をおこなうタイミングなどを解説します。点検や外壁塗装を検討中の方は、参考にしてみてください。

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マンションの外壁を点検する方法

マンションの外壁を点検する方法は、「全面打診調査」「赤外線調査」「ドローン写真」の主に3つです。それぞれにメリットとデメリットがあるため覚えておきましょう。

全面打診調査

全面打診調査はマンションの壁面がタイル・石貼り・モルタル仕上げのいずれかであり、建設完成後もしくは大規模外壁改修後か全面打診調査後から10年経過した場合、義務付けられている調査です。

そのため、上記の条件に当てはまっているなら必ずおこなわないといけません。全面打診調査の方法は、一般的にテストハンマーや打診棒と呼ばれる器具を使い打診します。

打診でわかるのは、器具が発生する音の違いによって外壁が浮いているか剥離しているかどうかです。外壁のヒビ割れや爆裂、シーリングなども合わせて調査します。これらの検査は足場を組み立てておこないますが、場合によっては高所作業車を使うこともあるでしょう。

全面打診調査する場合のメリットとデメリット

全面打診調査するメリットは打診と目視、触診による検査を同時におこなうため、かなり正確で信頼できる点です。デメリットとしては人力で丁寧に検査するために時間がかかり、それ相応の費用がかかる点があげられるでしょう。

足場を設置する場合、入居者様に不自由な思いをさせる点も無視できず、検査前には必ず告知が必要です。近年では足場を作らず、屋上から吊るしたロープを頼りに職人が検査する方法もあります。足場が不要である分、足場代がかからず費用を抑えられる点が魅力です。

また足場を作らずにロープを使っているため、防犯上の点からも安心できます。足場がなく、専門的な技術が必要なので不審者が利用することはできません。

赤外線調査

赤外線調査では、マンションの表面温度を作業員が赤外線カメラで撮影・測定し、外壁が浮いているか剥離しているかを測定します。

赤外線調査する場合のメリットとデメリット

外壁に触れることがないため非破壊かつ非接触での調査が可能となり、費用も安く短期間で済むでしょう。入居者様への負担も少なく、つくば市でも多くのマンションで採用されています。

デメリットとしては調査日の天候や気温などによって温度が変化してしまうため、解析精度にやや難がある点、断熱材や空気層があるマンションでは使えない点があげられます。費用が安く短期間で終わるのはとても魅力的ですが、精度では全面打診調査に劣る印象です。

ドローン写真で調査

ドローン写真による外壁点検はマンションを空撮にておこなうため、足場やロープを必要としません。基本的には赤外線調査も含まれており、作業員が赤外線カメラを持って調査する形から置き換わりつつある調査方法です。

ドローン写真で調査する場合のメリットとデメリット

作業員が赤外線カメラを持つ場合よりも様々な角度で調査できる点、高層部も精度を落とすことなく調査できる点が大きなメリットでしょう。

ドローン写真を利用する場合、静止画はもちろん動画も保存できるため、点検記録を残しやすく、点検履歴を遡るのも容易です。全面打診調査だと点検の結果しかわからないため、点検記録の面では遙かに優秀と言えるでしょう。

点検費用が安く短期間で終わる点も見逃せません。足場を設置しないため安全に点検できる上、防犯上のリスクも少なくて済みます。点検用のドローンには衝突防止センサーや自動操縦機能などが備わっているため、操作ミスによる事故もほとんどないでしょう。

ドローン写真による調査のデメリットは赤外線調査のデメリットと似ています。調査日の天候や気温などによって温度が変化してしまうため、解析精度にやや難がある点と断熱材や空気層があるマンションでは正確さが失われる点に注意してください。

またドローンの飛行を禁止されている地域、航空法によって事前の許可が必要な場合もあります。ドローン自体、強風などに弱いため悪天候では使えません。

つくば市におけるマンションの外壁調査相場は？

つくば市におけるマンションの外壁調査相場は以下の通りです。

全面打診調査	1平方メートルあたり約280円から700円
赤外線調査（作業員）	1平方メートルあたり約120円から350円
ドローン写真による調査	80万円から100万円前後

足場を必要とする調査の場合、何階建てかによって大きく費用が変わります。赤外線調査は、外壁の面積が大きくなっても、全面打診調査ほど費用が変わることはありません。

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マンションに外壁塗装をおこなうべきタイミングは？

外壁材に問題がなくとも、外壁塗装が劣化しているならば再塗装すべきです。外壁塗装は外壁材を守る役目があり、塗装の機能が失われると、雨漏りやサビの被害が発生・拡大する恐れがあります。

劣化症状が現れた時

外壁塗装の劣化症状は目視である程度判断できます。たとえば多数のヒビが入っている場合や色褪せている場合、外壁に手で触れた時に白い粉が付くようであれば、外壁塗装が劣化している証拠です。

劣化の主な原因となるのは雨風・太陽光（紫外線）・衝撃・天災などで、これらに強い耐性を保つ塗料もありますが、どんな塗料も永久的に機能を発揮し続けることはありません。

塗料の耐用年数に近づいた時

外壁塗装の耐用年数は、塗料の種類によって異なるため、下記を参考にしてみてください。

塗料の名前	耐用年数
アクリル塗料	3〜8年
ウレタン塗料	5〜10年
シリコン塗料	7〜15年
ラジカル塗料	8〜16年
フッ素塗料	12〜20年
光触媒塗料	10〜20年
セラミック塗料	10〜25年
無機塗料	10〜25年

耐用年数が長い塗料ほど高機能で費用も高くなる傾向にありますが、塗装工事による人件費や足場代には差がありません。したがって耐用年数が長い塗料を選んだ方が、長い目で見ると費用を抑えられます。

そのため、つくば市にある多くのマンションで採用されているのはシリコン塗料やフッ素塗料、無機塗料です。アクリル塗料やウレタン塗料は塗り替え頻度が多くなりがちなので、あまり選ばれません。

マンションの外壁塗装で注意したいポイント

マンションの外壁塗装をおこなう場合、大抵はベランダで洗濯物が干せなくなります。塗料の匂いも強烈であるため、窓を開けることも難しいでしょう。そのため、早い段階で近隣や入居者様に告知をする必要があり、突然の外壁塗装はクレームに繋がります。

また業者を選ぶ際にはマンションの塗装に関して多くの実績がある業者を選ぶようにしましょう。マンションの外壁塗装と戸建ての外壁塗装では、工事の規模や作業の進め方が違うため、慣れている業者でないと問題が発生しやすく不安があります。

見積りは複数の業者に依頼しましょう。1つの業者では適正価格であるか判断が難しく、損をする可能性もあるためオススメしません。

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