マンションで雨漏り！責任の所在や損害賠償の基礎知識

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2024 8/18

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代表取締役の石井です！

マンションで雨漏りが発生した場合、発生した場所で誰の責任か違ってきます。マンションの専有部分、個人所有で違うのです。責任の所在についても、マンションオーナーや管理組合、入居者個人など、雨漏りの状況次第で変わります。

マンションの雨漏りの責任問題は、裁判に発展することもある大きなトラブルです。天井から落ちてきた雨水や水漏れの水が、家電や家具にかかり破損する場合もあります。

カビが発生すれば、シックハウス症候群に罹患する可能性が高まるのです。目や鼻や喉などの刺激症状や倦怠感など、多くの症状を発症します。免疫力が弱い子どもや高齢者にとっては、深刻な健康問題に発展するのです。被害者から損害賠償を求める訴訟を起こされても不思議ではありません。

そこで今回のお役立ちコラムでは、マンションの雨漏りに関する責任の所在と損害賠償の基礎知識に関してお話しします。

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マンションの雨漏りの責任は専有部分と個人所有で異なる

マンションの雨漏りについて「誰が責任を取るのか？」はむずかしい問題です。オーナーと入居者や管理組合、それぞれ損害賠償請求に関連します。一般的に、賃貸マンションなら共用部分の所有権と責任はオーナーや管理会社です。分譲マンションなら管理組合が共用部分の責任を持ち、専有部分は所有者の責任になります。

専有部分

マンションの専有部分は、個人が所有しています。そのため専有部分で雨漏りが発生したら、持ち主である個人の責任です。具体的には、部屋の内側の内壁や床や天井部分が専有部分です。玄関ドアは部屋の外側が共有部分で内側は専有部分になります。

床下は部屋の外側に位置していますが、配管は通っているため専有部分です。ベランダは実質的に入居者が専有していても共用部分と解釈されます。ただし廊下やエントランスとは違って扱いが異なるのです。

廊下やエントランスは共有部分ですから、個人は自分の持ち物を置いてはいけません。ベランダならマンションの規約に違反していないと許されるのです。

共用部分

マンションの共用部分は、玄関や廊下の他、階段やエレベーターが当てはまります。また、マンションの構造部分にあたる柱や天井や床なども対象です。窓も共用部分に含まれます。そのため窓ガラスを遮光・遮熱タイプにしたくても個人の勝手にはできません。

賃貸マンションなら管理会社やオーナーで分譲マンションは管理組合が相談先

入居者の立場の場合、賃貸マンションで雨漏りが発生したら、管理会社やオーナーに相談します。分譲マンションは管理組合が相談先です。

賃貸マンションは大前提としてオーナーや管理会社という貸主がいます。民法606条で、賃貸人は「賃貸物の使用及び、収益に必要な修繕をする義務」が規定されているからです。雨漏りや水漏れが発生したら、オーナーや管理会社の責任となります。

注意点は義務となる補修範囲です。経年劣化で屋根や外壁に問題による雨漏りなら、オーナーや管理会社は対応しなければなりません。ただ、入居者のミスで雨漏りが発生していたら話は別です。

たとえば、入居者が窓を割り、対処しないまま雨が降って部屋が水浸しになったとします。さらに階下の天井で水が染み出た場合、入居者の過失となるのです。そのため入居者責任を問われることになり、状況次第では窓の補修費用だけでなく、階下の方への損害賠償責任が発生します。

分譲マンションは管理組合への相談です。個人で雨漏りや水漏れの発生原因を特定しようとしても簡単ではありません。マンションは一つの建物に多くの入居者がいます。雨漏り原因を特定するなら、上階の方の協力も必要です。管理組合を通さず個人で雨漏り専門業者や水道業者へ勝手に依頼をした場合、近隣トラブルになりかねません。

参照：e-GOV法令検索民法606条

マンションは雨漏りだけでなく水漏れの可能性もある

マンションの自室の部屋の天井で水染みがある場合、水漏れの可能性もあります。たとえば上階の部屋で、部屋が水浸しになるようなトラブルが発生しているかもしれません。

「お風呂の水があふれているのに気づかない」場合もあります。経年劣化で排水管がサビて穴が開いている可能性もあるでしょう。

ただ、雨漏りか水漏れか、その判断は一般の方だと簡単ではありません。雨漏りならプロでも散水調査や赤外線調査など科学的な手法を駆使して、ようやく原因が特定できるものです。

マンションで雨漏りが発生する理由

マンションで雨漏りが発生する原因のひとつは経年劣化です。建物ですから築年数が経過すると傷みも出ます。入居者の過失で雨漏りが発生するケースもあるでしょう。他にも施工ミスで雨漏りが発生する場合もあります。各原因についてくわしくお話しします。

マンションの劣化

マンションも建物ですから時間経過で劣化します。外壁や屋上や窓のサッシ部分が劣化すると、雨漏りにつながるのです。

たとえば外壁や屋上の場合、毎日、紫外線や風雨の他、暑さや寒さなど温度変化の影響を受けています。結果、外壁が劣化すればヒビ割れやコケや藻などが発生するのです。他にも危険なのが、コンクリートの爆裂現象です。

鉄筋コンクリートに発生したヒビ割れから雨水が侵入します。コンクリートの中の鉄筋が水に塗れるとサビて膨張するのです。膨張した鉄筋が周囲のコンクリートを押し出して壊します。高所にあるコンクリートが落下し、運悪く下に人がいて直撃すれば命の危険さえあるのです。外壁の問題ですから、万が一事故が起きれば、被害者からオーナーへの損害賠償請求も考えられるでしょう。

屋上の劣化

マンションが平らな陸屋根も劣化します。新築の際は水を防ぐ防水層があるため、雨が降っても水は染み込みません。防水層も多種多様です。たとえば防水機能のある塗膜を形成する塗膜防水があります。塗膜防水の代表的なのが、ウレタン防水やFRP防水などです。塗膜防水以外に、ゴムシートや塩化ビニールによるシート防水があります。新築ではアスファルトのアスファルト防水などが施工されているのです

ただ、塗膜防水の防水層に関しては紫外線が弱点です。そのため防水層はトップコートという防水塗料で保護されています。ただ、トップコートも紫外線の影響を長く受ければ劣化するのです。次に防水層が劣化して機能性が低下すれば雨漏りにつながります。シート防水も同様にシートが劣化すれば保護機能は低下するのです。アスファルト防水も同様で、一度施工すればあとはメンテナンス不要なものでもありません。屋上の劣化による雨漏りの発生では、オーナーや管理組合の責任になります。

窓のサッシにあるシーリング材の劣化

窓のサッシのシーリング材が劣化すると雨漏りにつながります。シーリング材とは隙間を埋める材料です。ホームセンターではコーキング材という名称でも販売されています。

シーリング材も経年劣化するため、新しいシーリング材を施工する打ち替えといったメンテナンスが必要です。窓のサッシの隙間も、シーリング材で埋められています。ただ、劣化して機能が低下すると雨が侵入して雨漏りにつながる場合があるのです。一般的に窓のサッシは共有部分ですから、シーリング材の補修はオーナーや管理組合が補修します。

入居者のミス

入居者のミスで、雨漏りに発展する場合があります。雨の日に窓を開けっ放しにして、部屋が水浸しになるケースがあげられるでしょう。ただ、自分の部屋だけではなく、階下にまで影響を及ぼすと、階下の住人から損害賠償を請求される可能性があります。

他に注意したいのが、ベランダからの雨漏りです。ベランダに植木や物を置いている方もいるかもしれません。ただ、ベランダには水を地上へ逃がす排水口が設けられています。排水口が物や土やゴミで塞がっていると雨漏りにつながるのです。その場合、入居者は管理義務違反を問われる可能性があります。破損すれば、入居者が修理の責任を負うのです。