アパートの外観リノベーションで入居率アップ！その重要性とポイント

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代表取締役の石井です！

アパートの外観が劣化したら、リノベーションを検討しましょう。アパートの入居率は、アパート経営の収益に大きく影響する要素です。そのため「入居したい」と人に思ってもらえる外観が求められます。

アパートの外観が非常に劣化すれば、入居したいと考える方は少ないでしょう。住んでいる方の退去リスクまで高まります。だからこそ外観の魅力を高めなければなりません。その答えの一つがリノベーションです。

そこで今回のお役立ちコラムでは、アパートの外観のリノベーションについてプロの視点からポイントをお話しします。

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アパートのリノベーションとは？

リノベーションは建物の価値向上が目的です。リフォームは建物の不具合を直して元の状態に戻します。古くなった設備の交換や故障を修繕するのです。

リノベーションは改修で終わりません。間取りといった室内空間の変更や設備のグレードアップまでカバーします。

リノベーションでアパートの外観を大きく変えるのもいいでしょう。屋根や外壁の大規模修繕です。ヒビ割れやシーリングといった隙間を埋める材料などを補修します。おしゃれなカラーや、機能性の高い外壁や屋根に交換するのもおすすめです。外壁、内装、屋根もすべて取って駆体構造だけ残し、徹底的にリノベーションする方法も出てきました。まさに劣化したアパートが生まれ変わる方法です。

外観のリノベーションは建物の価値の向上や入居率アップにつながる

築古アパートで入居率を高めるのは、簡単ではありません。築年数が古いと強力な競合となる築浅物件に勝てません。駅近や生活利便性が高い住環境なら勝負はできるでしょう。それでも近くに築浅物件があるなら、家賃を極端に下げないと人に見向きされません。

ただ、家賃を下げれば収益は下がります。収益が下がれば設備投資もしづらくなるでしょう。外観が劣化すればますます入居率は下がるのです。悪循環の結果、空室ばかりで収益を得られないアパートになります。

そこで外観リノベーションをすれば外観の印象は大きく変わります。築浅物件や近隣の競合物件との差別化を図れるのです。入居率の改善を検討している方にとっての有効な選択肢になります。

外観リノベーションを行う意味

外観リノベーションが入居率向上のためにどのような影響があるかくわしくお話しします。

第一印象がよくないと候補にもなれない

アパートを探している方は不動産会社やインターネットで物件を探す際、外観写真をチェックします。家賃や駅や間取り、その他、周辺環境や設備と同様に外観は選ぶ理由になるのです。おしゃれな物件を探している若者ならとくに気にします。

最初に飛び込んできたアパートの外観がキレイなら物件への興味も信頼性も強くなるでしょう。外観で興味をもたれなければ内見の予約や問い合わせにも進めません。さらに外観の劣化が目立つなら、アパート全体への悪印象につながります。手入れされていない印象を持たれたら、よほどメリットになる他の要因がないと選ばれません。

経済的なメリット

外観リノベーションでオーナーは経済的なメリットも得られます。外観の美観はわかりやすい価値のひとつです。競合物件との差別化が図れることは、家賃にもいい影響を与えられます。

外観が劣化していても家賃で妥協する方はいるでしょう。ただ、見た目がボロボロで家賃まで高いと入居者から不満も出てきます。逆に外観の美観の質が高いと、入居者や入居希望者の家賃に対する納得感を得られやすいのです。つまり強気の家賃設定でも、入居率が高まる可能性は出てきます。アパートへの投資コストもスムーズに回収できるのです。

競合との差別化により空室率の減少

競合が多いエリアなら他の物件にはない魅力が求められます。魅力を出す要素として外観リノベーションが有効です。周囲にリノベーション物件が少ないなら大きなメリットになります。

似たような物件候補があった場合、入居者も「リノベーション済み」というメリットがあれば選びやすいです。長期的な入居につながる可能性があり、安定収入も期待できます。

アパートの価値の確保

アパートで安定的な収益を得たいなら、高めた価値の維持も必要です。その点、外観リノベーションは長期的な価値の確保と維持のための投資になります。

リノベーションしてアパートは生まれ変わります。そのうえで定期的なメンテナンスをすれば、建物の寿命も伸びるのです。劣化した外壁や屋根のメンテナンスも、築古物件だと限界はあります。外観リノベーションをして適切なメンテナンスをすれば以降も長期間、価値の維持が期待できるのです。

将来的にアパートを売却するとしても有利に働きます。同じ築年数でメンテナンスをしていないアパートが競合なら、売却価格が高くても十分勝負できるのです。

外観リノベーションの選択肢

外観リノベーションには多くのメリットがあります。ただ、どのような選択肢があるかわからないと検討もできません。以下で、外観リノベーションの選択肢についてお話しします。

外壁塗装

外壁塗装は外観リノベーションの中でも一般的な方法です。アパートだけではなく、戸建てでも行われます。

外壁塗装は外壁を守るための塗膜を形成します。塗膜は雨風や紫外線から外壁を守る保護機能です。ただし年数の経過で塗膜も劣化します。よくある劣化サインは色あせやチョーキング現象などです。

チョーキング現象の場合、放置すると劣化は進行します。チョーキング現象は塗膜の劣化で成分が分離して起きるからです。外壁に触った際、手にチョークの粉のようなものが付着します。その粉は色の成分である顔料です。また、顔料の劣化は色あせを起こす原因になります。外壁塗装でその問題は解決するのです。

問題箇所の補修

外壁塗装は新しい塗膜の形成だけが目的ではありません。外壁塗装では他の劣化部分も補修します。たとえば、外壁材と外壁材や窓のサッシにはシーリング材という材料が充填されています。充填とは隙間を埋めるという意味です。

シーリングも外壁塗装と同様に時間の経過で劣化します。定期的なメンテナンスで古くなったシーリングをはがして新しく充填するのです。シーリングが劣化すると隙間を埋める機能性がなくなります。結果、雨が降った際に劣化した部分から雨水が侵入して雨漏りにつながるのです。

シーリングを新しくすればその心配はなくなります。その他、外壁や屋根表面のヒビ割れもシーリングで補修して問題箇所をつぶしていくのです。

外壁塗装は機能性を高められるメリットもある

外壁塗装の塗料には、機能性を付与されたものも多数あります。機能性を付与した塗料で外壁塗装をすれば、入居者へのアピールにつながるのです。以下は外壁塗装で付与できる機能です。

• 電機・磁気的機能：導電、電磁波シールド、電波吸収など
• 熱的機能：耐熱、断熱、遮熱など
• 光学的機能：紫外線遮断、蓄光、蛍光など
• 物理的機能：弾性、防滑、調湿、ヒビ割れ防止など
• 生物的機能：抗菌、防カビ、防藻、防虫など
• 科学的機能：消臭、耐薬品性、光触媒など
• その他：防音、精神、放射能防御など

参照：独立行政法人　製品評価技術基盤機構化学物質管理センター身の回りの製品に含まれる化学物質シリーズ家庭用塗料塗料について

たとえば、大手塗料メーカーアステックペイントには超低汚染ファインシリーズという塗料があります。汚れがつきにくく、付着しても雨で流れるのです。美観を守ることはアパートの印象をよくする効果が期待できます。

超低汚染ファインシリーズの屋根や外壁用塗料の中には、遮熱機能を備えたものがあるのもポイントです。真夏では太陽光の赤外線で外壁や屋根に熱がこもります。その熱が室内に出て、暑くなるのです。遮熱機能を持った塗料で外壁塗装をすると、太陽光を反射して外壁や屋根に熱がこもりません。そのため真夏の暑さ対策につながります。他にもさまざまな機能を持った塗料があるため、アパートのアピールポイントになるのです。

外壁や屋根の葺き替えやカバー工法

外壁屋や屋根の葺き替えも有効な方法です。葺き替えでは古い外壁や屋根を撤去し、新しいものに交換します。カバー工法は、古い屋根や外壁をそのまま残し、新しい屋根や外壁を被せる工法です。葺き替えは交換ですから一新できます。カバー工法は重さの問題があるため一度だけの方法です。ただ、葺き替えよりコストを抑えて屋根や外壁を一新できます。

重さが問題なのは、重さによる耐震性の低下があるからです。下に重心があると建物は安定します。逆に重心が上だと不安定になり、地震の際に揺れが大きくなるのです。屋根カバー工法は単純に屋根が2つあるため、重心が上に位置するため何回もできません。外壁も同様に建物が重くなるためできないのです。

ただ、軽量でデザイン性の高い金属サイディングや窯業サイディングもあるため、リノベーションにはぴったりです。断熱性や防音性の向上という点でもメリットがあります。

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石井建装の外観リノベーションでアパートが生まれ変わります

石井建装は、アパートの外観リノベーションで、入居率を高めるサポートと提案が可能です。外観リノベーションで「おしゃれさ」にこだわる入居希望者の気持ちをとらえられます。

機能性を持ったアステックペイントの塗料も取り扱っています。石井建装はアステックペイント運営の組織「プロタイムズ」に加盟しているからです。「超低汚染リファインシリーズ」で汚れにくく、遮熱性の高い外壁にもできます。

非常に劣化した外壁や屋根なら葺き替えを検討してもいいかもしれません。石井建装では外壁・屋根の葺き替えやカバー工法にも対応しています。石井建装への、アパートの外観リノベーション相談はホームページの問い合わせフォームをご利用ください。電話やメールの他、ショールームでもご相談いただけますのでお気軽にご相談ください。