マンション法改正は住民やオーナーに何か影響があるの？｜茨城県民のための塗装屋さん【石井建装】
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2024年度に「マンション法」が改正されました。その結果、マンションオーナーの皆様には、一部認識を改めなければならない部分が生まれています。これからのマンション経営の中でも重要な法改正になるため、しっかりと情報をキャッチしていきましょう。
定期的に法改正が入るため、覚えなければならないことが多いですが、ちょっとしたポイントだけを押さえておくだけでもかなり有効な対策を講じることができるようになるはずです。今後のマンション経営のためにも、少し知見を広げていきましょう。
今回のお役立ちコラムでは「マンション法改正によって変化した今後のマンション経営」について見ていきたいと思います。
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目次
マンション法改正の内容
2024年度に切り替わったマンション法の一部ですが、実際には「区分所有法」に一部改正が入りました。区分所有法はマンションやアパート経営では非常に密接した法律なので、ここの改正に関してはざっくりとでも内容を把握しておく必要があるでしょう。
区分所有法の課題
今回の法改正の裏には、2つの大きな問題点が隠れていました。
| ○今後、老朽化したマンション（区分所有建物）が急増していく見込み○ 高経年区分所有建物の増加と区分所有者の高齢化を背景に、相続等を契機として、区分所有建物の所有者不明化や区分所有者の非居住化が進行 |
（引用：国土交通省 区分所有法制の見直し）
現在、多くの賃貸物件や分譲物件が多く存在していますが、これらの多くは昭和の時代から建ち続けているものが多く、耐震制度や建築基準も旧タイプの状態のまま今を迎えているものばかりです。そのため、法務省では建物の老朽化による事故の発生を危惧しています。
また、該当物件を新築時に購入された方は、長期間保有し続けている場合や、相続によって引き継いで世代交代も進んでいるため、立て直しや大規模な改修工事のタイミングも測りづらいというのが実情です。
現在も住み続けている分譲区画であれば大きな問題はありませんが、相続や売買契約によって現在の所有者が誰かわからない状況になっている場合が非常に大きな問題になるのです。
マンションのように大きな建物のメンテナンスの際には、住民からの同意を得なければなりません。これは賃貸物件でも同じです。その際、修繕積立金で対応しきれない部分に関して、特別修繕費の徴収を行うため、事前に住民からの意見要望等を取りまとめて理解を得る必要があります。
所有者不明の場合、全て反対意見として取り扱われるため、一定数以上の不明区画があるとマンションのメンテナンスができなかったということを覚えておきましょう。
政府方針について
上記の問題に関して、政府は以下のように声明を発表しています。
| ○所有者不明土地等対策の推進に関する基本方針（R4.5.27関係閣僚会議決定）今後急増することが見込まれる老朽化マンション等の老朽化区分所有建物対策として、区分所有法制の抜本的な見直しに向けた検討を行う。具体には、所有者不明マンション等に特化した財産管理制度の創設、出席者のみの多数決による決議を可能とする仕組みの創設等のマンション等の管理の円滑化を図る方策や、建替え要件の緩和、多数決による売却等の新たな再生手法の創設等の老朽化マンション等の再生の円滑化を図る方策、今後の災害の発生を見越した被災マンション等の再生の円滑化を図る方策について検討を進め、今年度中できるだけ速やかに論点整理を取りまとめる。○規制改革実施計画（R4.6.7閣議決定）法務省及び国土交通省は、「区分所有法制研究会」…において、引き続き、区分所有法制の見直しに向けた論点整理を進め、令和４年度中できるだけ早期に取りまとめを行い、速やかに法制審議会への諮問などの具体的措置を講ずる。 |
（引用：国土交通省 区分所有法制の見直し）
この声明が発表されたことにより、所有者不明区画の決議不参加だった場合でも、それらを反対票として扱わないという取り決めが締結されました。特に、海外の投資家が物件を賃貸用に購入しているような場合もあるため、この決定は非常に有効な対策となることがわかっています。
また、この対策やその他区分所有法に関する改正法案は、令和4年度の早い段階で具体的措置を講じることが約束されました。
オーナーや住民にどんな影響がある？
区分所有法が改正されたことで、マンション法に一部変化が発生しています。そのため、マンションオーナーはこの変化を把握しておく必要があるでしょう。
法的部分は難しい解釈が多いので、ここでかいつまんで端的にご説明します。
管理に関するポイント
オーナーの皆様が把握しておくべきポイントは4つあります。
・集会の決議一般を円滑化するための仕組み
・区分所有建物の管理に特化した財産管理制度
・共用部分の変更決議を円滑化するための仕組み
・その他の管理の円滑化に資する仕組み
それぞれのポイントについて覚えておくと、今後の大規模改修の際に円滑な意見の取りまとめが可能となるはずです。
| 集会の決議一般を円滑化するための仕組み・所在等不明区分所有者を決議の母数から除外する・出席者の多数決による決議を可能とする |
この改正によって、現在住んでいる方だけで決議できるようになります。また、会議に参加している方だけの多数決も可能となるというものです。
| 区分所有建物の管理に特化した財産管理制度・所有者不明の専有部分の管理制度・管理不全の区分所有建物の管理制度 |
所有者が不明な場合、区分所有されている方の同意がなければ対応することができませんでした。しかし、この改正によって、他の住民に危機が発生する可能性がある場合にはオーナーの権限で対応ができるようになるというものです。
| 共用部分の変更決議を円滑化するための仕組み・共用部分の変更決議の要件の緩和 |
これまでは、共用部分のメンテナンスをする際には区分所有者からの「3/4」の同意が必要でした。しかし、この数字を達成するのは非常に難しくなっているため、一定要件を満たせば対応可能とできるようになりました。
この部分に関しては、2025年1月時点ではまだ完全な要件に定まっていません。4月までに決定されるでしょう。
| その他の管理の円滑化に資する仕組み・共用部分に係る損害賠償請求権等の行使の円滑化・区分所有者の責務 |
マンションのメンテナンスを行うための集会があっても、その場に登場することを避ける傾向が強いです。そのため、マンションオーナーは迅速にことの対処ができなくなっている状況です。
今回のマンション法改正により、住民に対する同意集会の参加を請求するのではなく、オーナーが直接台紙請求できるようになります。さらに、集会に不参加の住民の「責任」を追求できるようになります。
再生に関するポイント
マンションの再生に関する変更点は2つです。
・建替えを円滑化するための仕組み
・区分所有関係の解消・再生のための新たな仕組み
この2つが改正されたことで、オーナーの権利が確保されるのでとても重要だということを覚えておきましょう。
| 建替えを円滑化するための仕組み・建替え決議の多数決要件の緩和・建替え決議がされた場合の賃借権等の消滅 |
建替えには区分所有者からの「4/5」の多数決議決が必要です。今後、この合意の割合が定まるでしょう。また、建替えの際には賃借契約の消滅が可能となるようになします。ただし、一定の手続きが必要なので、自動的に解消されるわけではありません。
| 区分所有関係の解消・再生のための新たな仕組み・多数決による建物・敷地一括売却や建物の取壊し等・多数決による一棟リノベーション工事 |
オーナーが物件の存続を考える際、区分所有者「全員」からの同意が必要ですが、事実上不可能であるため条件を緩和するという内容です。これは大規模なリノベーション工事の際も同様で、多数決による議決が可能となる方向で改正されました。
今あるマンションの課題
賃貸契約、分譲販売ともに、マンションが抱えている大きな問題が3つあります。それらを簡単に把握しておきましょう。
高齢化
建替えやリノベーションが必要な物件では、長期住み続けている方が増えています。そのため、住民の高齢化が大きな問題になります。中には施設生活を余儀なくされている場合もあるため、適切な判断ができないということもあるでしょう。
非居住化
区分所有者が住んでいる保証がなくなっています。また、海外からの投資物件として所有されているケースも増えているため、集会不参加が増えています。
管理組合の担い手不足
管理組合に参加したがらない区分所有者が増えているため、適切なメンテナンス議決集会ができなくなっているので、オーナーの悩みの種になっているでしょう。
マンション法改正は今後も続く気配あり！困ったときは石井建装にご相談ください！
2024年度に実施されたマンション法改正は、区分所有法の見直しを中心に、今後のマンション運営に大きな影響を及ぼす変更点が多数盛り込まれています。
老朽化した建物の増加や所有者不明、非居住化が進む中、従来の合意形成の仕組みでは円滑な意思決定が困難であったため、集会に出席している住民だけで決議が成立できるようになり、管理の実効性を高める対策が導入されました。
また、共用部分の変更や大規模改修、建替えの決議条件の緩和など、住民とオーナー双方の負担軽減を目指す内容が盛り込まれており、所有者不明部分の管理制度の新設など、迅速な対応が可能となる措置も注目すべき点です。
これにより、老朽化や管理組合の担い手不足など、従来の問題点が改善され、マンション全体の再生や円滑な運営が期待されています。具体的な手続きや今後の法改正の詳細については、引き続き情報収集が必要ですが、現状の改正内容を正しく理解し、適切な対策を講じることが重要です。
マンションの管理やリノベーション、建替えに関するお悩みは、ぜひプロタイムズ取手店・プロタイムズ我孫子店・プロタイムズつくば学園店/株式会社石井建装のお問い合わせフォーム、メール、電話でのご相談、またはショールームへの来店にてお気軽にご相談ください。
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