賃貸の雨漏り修繕の責任は誰にある？｜損害賠償請求の判例

取手市、我孫子市、つくば市を中心に地域密着で外壁塗装・屋根塗装・雨漏り修理を承っております

プロタイムズ取手店・プロタイムズ我孫子店・プロタイムズつくば学園店/株式会社石井建装です！

代表取締役の石井です！

賃貸物件で雨漏り被害が出ると、オーナーは修繕しなければなりません。賃貸物件の雨漏りは、オーナーの責任が大きいからです。入居者の「雨漏りをどうにかしてほしい」という訴えを無視すると、損害賠償請求の可能性さえあります。

根拠は「民法第六百六条一項」です。「賃貸人（オーナー・大家）は賃貸物の使用や収益に必要な修繕の義務を負う」と明確に定められています。ただ、無条件ではありません。「賃借人（入居者）の責任で修繕が必要となった場合」などは入居者の責任が大きくなります。

雨漏りは建物に大きなダメージを与える被害です。生活環境は一気に悪化するため、対処しないと裁判沙汰にもなります。そこで今回のお役立ちコラムでは、賃貸物件の雨漏りの損害賠償や裁判の判例について、くわしくお話しをしていきます。

▼合わせて読みたい▼
【つくば市】マンションの外壁塗装を点検する方法とは　ドローン写真や赤外線調査など

賃貸物件の雨漏りの損害賠償について

アパートやマンションの他、店舗まで含めて賃貸物件で雨漏りが発生したとします。その場合、オーナーは雨漏りに対して修繕しなければなりません。

賃貸物件に関する契約は民法第六百一条で定められています。賃貸物件契約の当事者は、物件を貸す側のオーナーが「賃貸人」です。入居者である借りる側は「賃借人」です。賃借人は賃貸人に賃料を支払わなければなりません。契約終了後、物件返還の取り決めをして、賃貸契約が成立しているのです。オーナーは民法第六百六条で、賃貸物件の使用や収益に必要な修繕をする義務があると定められています。

ただ、入居者が無茶な部屋の使い方をするかもしれません。故意や過失で外壁や屋根を壊してしまう場合があります。結果、雨漏りが発生した場合、オーナーに修繕の義務はなく入居者が修繕費を支払うことになるのです。また、オーナーが賃貸物の保存のために必要な行為として屋根塗装や外壁塗装などを行う場合、入居者は拒めません。「賃貸物件の雨漏り修繕の責任は誰にあるのか？」については、この民法第六百一条と民法第六百六条が理解のポイントになるのです。

賃貸物件の雨漏りに関する判例

賃貸物件における雨漏り修繕関連の判例がいくつかあるため、以下でお話しします。

雨漏り修繕をしなかったことで45万円の慰謝料を認めた判決

東京地方裁判所平成25年3月25日判決の事例をモチーフにした内容です。一戸建てのオーナーが居住目的で貸し出すことにしました。家賃は月15万円で入居者も決定したのです。半年後、入居者から「天窓からの雨漏り」というクレームが出はじめました。

オーナーは最初のクレームの際、修理業者を手配しています。ただ、修理業者から「雨漏りの原因が特定できない」と伝えられました。それでも雨漏りの可能性のある場所に撥水剤を散布で応急処置をしています。

その後、入居者から「また同じ箇所から雨漏り」と再びクレームが来ました。以降、同様のクレームが数回ありました。ただ、原因が特定できなかったのです。それでも応急処置自体は行っています。

入居者とオーナーの言い分

入居者の言い分をまとめると以下のとおりです。

• 9年間住んでいて10回も雨漏りが生じた
• 雨漏りが理由で建物の使用が妨げられた
• 使用が妨げられた分を損害として請求
• 雨漏りで水浸しになった範囲は居住スペース約30％
• 本来は約定賃料から30％相当を減額するべきなのに、その分を余分として支払い続けた
• 過去、すでに払った賃料のうちの3割相当額は損害だ
• 雨漏りで精神的苦痛もあった。慰謝料を49万2,000円請求

オーナーの言い分は以下の通りです。

• 雨漏りのクレームがあるたびに業者を手配して調査した
• 原因は特定できなかった
• 賃借人（貸したオーナー）はやるべきやったと考えている

裁判所の判決で入居者の慰謝料は認められた

両者の言い分を聞いた裁判所は「入居者の請求の否定」という判断でしたが理由は複数あります。「雨漏りで被害にあった範囲や家具や道具の種類などが確定できないこと」を理由のひとつとしました。

• 入居者はオーナーに雨漏りの都度、対処を求めた。ただ、それ以上クレームを行っておらず契約更新して住み続けた
• 契約更新して住んでいる。それなのに30％ものスペースが使用できなかった？その主張は認められない

上記は請求が否定された理由です。

ただし慰謝料請求で45万円は認められています。「雨漏りの修繕について賃貸人のオーナーが修理義務に違反」していたからです。

「雨漏り原因は不明。それでも賃貸人の修補義務を免責する根拠にはならない」とされました。

入居者の言い分が認められたのは以下の点です。

• 雨漏りの原因がわからない
• いつ発生するか予測不能
• 雨漏り発生で精神的苦痛を受けた

オーナーは「原因不明」という理由だけで修理の義務を尽くしたとは言えないとされました。「多数の雨漏りが発生。過去の雨漏り問題も解決していない」ことも慰謝料請求が認められた理由です。

この判例では「原因不明だからオーナーは修繕しなくてもいいとはならない」ことを示しています。

参照：弁護士の賃貸・不動産法律相談 賃貸人が雨漏りの修繕を行わなかったことについて、慰謝料の支払いを命じた裁判例

引き渡し後に雨漏りが発生したケース

マンション引き渡し後、雨漏りのような不具合による物件の瑕疵が認められたケースもあります。書斎や居間に対し、雨が降るたびにハーフバルコニーからの浸水が発生していました。また、細かな落ち葉が室内に侵入。建物は売買契約の時点で築30年経過しています。

その点について、物件の売主と買主との間では引き渡しの際に条件が設定されていました。「売主側が内装工事を適切にしてから引き渡す」という内容の条件です。当事者はお互いの前提条件となっていました。雨が降ると雨水が侵入する状況は内装工事が適切に行われていないと疑われてもしかたありません。

裁判所は「内装工事が行われる予定だった」という点を重視しました。

「内装工事部分は新築の建物と同様に通常持っている品質や性能を欠くかどうか判断されるべき」

その上で「雨が降ると雨水が侵入するのは問題」と判断したのです。結果、窓サッシについて通常持っている品質や性能を欠くと判断して瑕疵が認められています。

参照：ダーウィン法律事務所  契約不適合責任の裁判例紹介 雨漏りがした場合に損害賠償請求が認められた事例（東京地判平成25年3月18日）

転居費用などの損害賠償請求

住居の排水不良に関してオーナーは修繕を行いませんでした。結果、ハエや蚊のような害虫が発生して住めない状況になったのです。裁判所はオーナーの「転居費用相当額を含めた損害賠償責任」を認めています。

理由はオーナーの修繕義務の不履行です。損害賠償以外にも、敷金礼金の返還、入居期間中の賃料減額などが判決に含まれました。

参照：弁護士法人みずほ中央法律事務所 排水不良による害虫発生→転居費用などの損害賠償

店舗兼住宅の雨漏りに関して賃料が減額

損害賠償ではなく賃料が減額されたケースです。飲食店と住居用途の建物でしたが、住居部分の屋根に雨漏りが発生しました。雨漏り被害は大きく、住居の3分の2が使用不能になったのです。それでもオーナーは修繕を行いませんでした。

• 2階の3つの居室で、天井や窓付近や壁などから雨漏り
• 雨が降るとバケツでは受け止めれないレベル
• 押し入れの布団まで使用不能
• 建物2階部分、3分の2以上が使用できない
• ただし店舗を含めた1階部分は使用不能状態ではない

入居者はオーナーに雨漏りの修繕を求めました。オーナーは認めず2階の雨漏りは続いたのです。入居者はオーナーに賃料減額請求を求めました。裁判所は入居者の訴えを聞いて、賃料の25％の減額を認めています。

参照：弁護士法人みずほ中央法律事務所 お好み焼屋店舗兼住宅の雨漏り→賃料２５％減額

賃借人の修繕義務もある

入居者の責任で修繕が必要ならオーナーは修繕義務がありません。賃貸借契約が終了する際、修理費用は原状回復費用として入居者に請求します。一般的に敷金から引かれる形です。入居者が修繕しなければならない責任については、故意も過失も関係ありません。

また、問題を知っていたのに放置するのも問題です。たとえば雨漏りでカビが発生したとします。オーナーに知らせなかった結果、カビが広範囲に発生して損害の拡大につながった場合、入居者にも責任が出てくるのです。

特約で賃借人が修理するという特約

契約に「賃借人が修理する」という特約をつけているなら話は別です。ただし無条件でオーナーの修繕義務が免除されるわけではありません。あくまで大きな修理費用がかからないような内容を対象としてます。

たとえば居住用だと照明の電球の付け替えが当てはまります。ただ、元々の建物や設備に問題があったり、大規模修繕を行ったりするなら話は別です。「賃借人が修理する」という特約をつけていても、多くはオーナーの修繕義務があります。

参照：内藤寿彦法律事務所 賃借人が修繕義務を負担するという特約

 石井建装は外壁・屋根専門業者として雨漏りからオーナー様を守ります

賃貸物件に雨漏りがあると、オーナー様に修繕義務があります。入居者が故意、またはミスで屋根や外壁を壊して雨漏りが発生したなら修繕義務はありません。ただ、劣化して雨漏りが発生したらオーナー様による修繕が必要です。

ただし、雨漏りは原因特定が困難なケースも多々あります。雨漏り原因が不明でも、オーナーは修繕義務を怠ったと判断された判例もあることは無視できません。

石井建装では、外装劣化診断士が在籍し、屋根の上まで問題がないか診断できます。雨漏り調査は散水調査や高感度赤外線カメラによる科学的調査も可能です。雨漏りで入居者とトラブルにならないよう、屋根や外壁塗装は石井建装にお任せください。

ホームページでの問い合わせフォームや電話の他、メールやLINEでのご相談も受け付けております。