テナントの水漏れや雨漏れトラブルで知っておきたい！損害賠償のポイント

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代表取締役の石井です！

テナント物件で水漏れが発生すると、原因次第でオーナーの責任になる場合があります。テナントが導入した設備や機器の他、使用方法の問題で発生した事故ならオーナー責任の可能性は低いです。ただ、物件の老朽化や管理不備が原因なら、民法第606条によりオーナーの責任を問われるでしょう。

また、天井や外壁の水シミは水漏ればかりではなく、雨漏りの可能性もあります。水漏れは排水管の問題で、雨漏りは屋根補修や外壁補修業者の対応範囲です。その点も理解しておくと、どの業者に補修依頼をすればいいかスムーズに判断できます。

そこで今回のお役立ちコラムでは、テナントの水漏れや雨漏りの損害賠償に関する基礎知識をお話しします。

▼合わせて読みたい▼
賃貸の雨漏り修繕の責任は誰にある？｜損害賠償請求の判例

テナントの水漏れで関係する民法第606条1項とは？

民法第606条1項では、賃貸物件を貸す側である賃貸人の修繕義務について規定されています。

「賃貸人は賃貸物件の使用と収益に必要な修繕の義務がある」という内容です。ただし、賃貸物件を借りる側の賃借人に責任があるなら違います。

たとえば賃借人が水道を出しっぱなしにして、水漏れが発生したケースは当てはまるでしょう。雨漏りも同様です。たとえば賃借人のミスで、テナントの壁や屋根に穴が開いたとします。その場合は賃借人の過失と判断される可能性があるのです。

また、洗面台で水漏れが発生していても賃借人が賃貸人に報告しなかったとします。結果、水漏れで床が腐食したら、賃借人の責任を問われる可能性が高くなるのです。

一方、排水管のような設備のメンテナンス不足で水漏れが発生すれば、賃貸人に責任があります。雨漏りも屋根や外壁の経年劣化で穴が開いていて放置していたら賃貸人の責任です。さらに賃貸人が注意したいのは、賃借人がテナントに機器や設備を導入していた場合です。排水設備や屋根や外壁の劣化による水漏れや雨漏りで、破損したとします。その場合、賃借人から損害賠償請求をされる可能性が高いのです。

参照：弁護士法人みずほ中央法律事務所　司法書士法人みずほ中央事務所 ＜水漏れの原因と賃貸人の責任＞ 

参照：ベリーベスト法律事務所 甲府オフィス 3、借主の責任で修理しなければならない場合もある？ （1）借主の故意・過失で故障させてしまった場合

契約書の内容次第で賃貸人の責任にならない場合もある

民法606条の規定で賃借人のミスや故意でない限り、テナントの水漏れや雨漏りの修繕義務は賃貸人にあります。ただし例外もあるのです。契約書に「物件に故障や不具合があっても修理をしない」という条項が特約で入っているなら話は変わります。

「修繕義務免除特約」という特約ですが、軽い修繕に限定されているため注意が必要です。修繕義務免除特約があっても、賃借人が過度に不利になる内容なら認められないでしょう。根拠は消費者契約法第10条です。「排水設備の破損」「元々屋根や外壁が問題」「雨漏りで営業できない」などが当てはまります。

参照：ベリーベスト法律事務所 甲府オフィス 3、借主の責任で修理しなければならない場合もある？ （2）契約書の内容によっては貸主に修理を依頼できないこともある

参照：消費者庁 第 10 条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効） 

水漏れや雨漏りの責任にも関係する土地の工作物とは？

水漏れや雨漏りが発生した際の責任について「土地の工作物」もポイントです。土地の工作物の管理に問題があると、所有者や占有者の責任を問われます。

民法第717条で「土地の工作物の占有者および、所有者の責任」が規定されているのです。

「土地の工作物の設置や保存で瑕疵があり他人に損害が出たら、占有者は被害者に対し損害賠償責任がある」

「ただし、占有者が損害の発生を防ぐため、必要な注意をしていた場合、所有者は損害賠償が必要」

土地の工作物とは「土地に接着して築造された設備」を指します。土地に接着し築造された設備として、建物をはじめ、石垣やコンクリート擁壁や橋などがあります。ただし建物でも屋根は土地に接着していないため含まれていません。

参照：弁護士法人みずほ中央法律事務所　司法書士法人みずほ中央事務所 【土地工作物責任の『土地の工作物』の解釈と具体例】

参照：e-GOV法令検索　民法第七百十七条 

水漏れ事故による損害賠償請求の判例

賃貸店舗で、1階の店舗のエアコン室外機置場から水漏れが発生した事例です。原告は地下一階の店舗を賃貸していました。原告が借りていた部分に被害が発生していたのに、賃貸人は修繕をしなかったのです。

原告は賃貸借契約に基づく修繕義務違反を主張しています。裁判では、原告が主張する「賃貸人の修繕義務違反」を認めて損賠賠償請求が一部認められました。

土地の工作物だった建物内の設備の瑕疵で、損害が生じたと認めたのです。以下は、土地の工作物の設置や保存で、瑕疵があると認められた具体的な内容です。

1. ×エアコンの室外機置場（防水パン）が錆びて穴が開いていた
   ×通常の排水ルートではなく、錆びて開いた穴から水が漏れ、キッチン天井部に水漏れが生じた
   ×外壁の問題も影響していた
   ×水漏れが発生した1階の賃借人は占有者だが、漏水事故について必要な注意はすでにしていた

これらの主張が認められて、賃貸人への工作物責任に基づいた損害賠償請求が認められています。

参照：一般社団法人日本防水協会裁判例から学ぶ。押さえるべきポイントを紹介！「賃貸店舗の漏水事故」 

賠償金は被害で変動する 

テナントで水漏れや雨漏りが発生した場合、気になるのが損害賠償金の相場です。ただ、明確な相場はありません。たとえば物が破損した場合、損害額を算定するなら、損害発生前後の、対象物の価値の差額で算出します。

家具の場合、水漏れで汚れてもクリーニングや修繕で回復するなら、クリーニング費用が価値の差額です。完全に使えなくなった場合、価値は0円と判断されます。ただ、水漏れや雨漏りが発生した時点で長期間使われていたら、経年劣化を指摘されるでしょう。購入時より価値は下がっていると判断されます。そのため新品価格での賠償金にはなりません。

また、美術品や骨董品が汚れたとします。美術品や骨董品は人や時期で価値が変わるため、1つに定めるのはむずかしいものです。損害額の算出がむずかしい場合、話し合いで決められます。

休業損害もあります。水漏れや雨漏りで休業となった場合、収入が減少した分は損害として認められる可能性があるのです。ただし、収入の減少がないと損害として認められません。

慰謝料は？

慰謝料は精神的な損害に対する賠償のことです。慰謝料の支払い義務が認められるほどの精神的苦痛は、認められることが少ないとされています。ただし、慰謝料が認められたケースもあります。財産的損害賠償以上の、精神的な苦痛があったと認められる特段の事情がある場合です。以下は精神的損害を認めた東京地裁での判例です。

• 賃借人が居住してから建物内の雨漏りが発生
• 賃借人は賃貸人に修繕を求めた
• 賃貸人は十分な対応をしていない
• 賃貸人は補修義務があるのにしなかったため、賃借人が訴訟を起こした

以下は賃借人が賃貸人に求めた内容です。

• 支払い賃料のうち減額相当分
• 水が原因の損害分
• 慰謝料等の損害金と遅延損害金の支払い

裁判所は支払い賃料の減額請求を棄却しましたが、水損や慰謝料や遅延損害金の請求を一部認めました。

この判例で賃借人は賃貸人に雨漏り対処を求めました。ただそれ以降、申し立てずに契約を更新して住み続けています。そのため賃料の減額は認められませんでした。

ただ、賃貸人が補修義務に違反したことは認められています。結果、賃借人が雨漏りで精神的苦痛を受けたことについて認められたのです。また、賃貸人は雨漏り報告を受けた際、雨漏り補修業者に依頼をしています。ただし原因は特定できませんでした。一回だけではなく何度か雨漏り補修業者に依頼をしていますが、原因は特定できていません。裁判所は賃貸人が「原因不明」という理由で補修義務を尽くしていないと判断したのです。

このように、慰謝料が認められるケースも状況次第ではあると考えたほうがいいでしょう。

参照：弁護士法人ALG&Associates【不動産業界】vol.19 漏水事故発生！どこまで賠償したらいいの？

参照：一般社団法人不動産適正取引推進機構 賃貸人の修補義務違反による賃借人の支払賃料の減額請求は棄却されたが、慰謝料等の損害賠償請求の一部が認容された事例 

水漏れと雨漏りの見分け方のポイント

水漏れと雨漏りはどちらも「水による被害」です。ただ、水漏れと雨漏りは正確には異なります。水漏れか雨漏りか正確な判断はプロでもむずかしいトラブルです。以下は水漏れと雨漏りの違いです。

水漏れ：内部や外部は無関係に、配管や排水設備に問題があって発生する水のトラブル。配管や排水設備の劣化、人為的ミスが主な原因です。修繕依頼先は水道設備業者

雨漏り：雨水が建物の外部から内部や室内へ侵入することで発生する。修繕依頼先は雨漏り補修業者

基本的に水漏れはキッチンやトイレなどの周辺で起こることが多々あります。また、マンション最上階以外で天井から水が落ちてきたら、水漏れの可能性があります。雨が降る際に天井から水が落ちて、晴天時はない場合も水漏れの可能性が高いでしょう。また、水道を使わずに止めた状態で水道メーターをチェックしてみてください。

水道から水が出ていないのに、水道メーターが動いているなら水漏れの可能性があります。

水漏れも雨漏りも放置すれば大きな損害

水漏れも雨漏りも水によるトラブルです。賃貸人にとっては修繕費用を考えると頭が痛いところでしょう。ただ、放置するとテナントの賃借人から修繕義務違反による訴訟リスクがあります。さらに賃貸物件自体が使えなくなる可能性もあるのです。

雨漏りによる木材の腐食や金属のサビは、建物自体の耐久性に悪影響を与えます。水漏れでも雨漏りでも、コンセントやブレーカーにかかれば漏電火災の危険性があるのです。カビやシロアリが発生すれば被害は大きくなります。水漏れや雨漏りを放置すればその分、傷みが激しくなるものです。その後、修繕をしようとしても、初期の劣化より大きな修繕費用がかかります。

テナントで貸し出しても水漏れや雨漏りが発生するような物件に入居する方はいないでしょう。結果、経済的な損失は大きくなるのです。

テナントの雨漏り修繕は石井建装にお任せください

石井建装には外壁や屋根の塗装を熟知している国家資格の一級技能士が在籍しています。また、外装劣化診断士も在籍しており、外壁や屋根の状態を適切に判断できるのです。

雨漏りの場合、外壁や屋根が劣化している可能性は高くなります。ただ、雨漏りがすでに発生している場合、原因を特定するのはむずかしいのです。外装劣化診断士は、国土交通省のガイドラインに基づいてチェックします。科学的根拠に基づいたチェックのため、正しい判断ができると自信を持っていえるのです。

もちろん排水設備による水漏れか雨漏りか適切に判断できます。もし外壁や屋根に問題があるならそのまま補修や外壁・屋根塗装が可能です。外壁・屋根塗装を終えても、1・3・5・7・10年目の定期点検を行います。

石井建装への雨漏りに関するご相談は、問い合わせフォームやお電話をご利用ください。メールやLINEの他、ショールームでも承っております。

あなたからのご相談をスタッフ一同、心よりお待ちしております！