アパートオーナー必見！つくば市の改修工事最新事例とコストダウン術

築年数が進むとともに、外壁の汚れ・屋根の劣化・階段のサビ・照明の不具合など、アパート全体の老朽化がじわじわと進行していきます。とくに築15年〜30年を超えた物件では「あと何年持たせるか」「どこまで費用をかけるべきか」という判断が難しく、先送りにしてしまうケースも多く見られます。

しかし、入居者の印象や空室率に直結する部分だからこそ、効果的な改修を適切なタイミングで行うことが、将来的な収益性の確保に直結します。

今回のお役立ち情報では「つくば市内で実際に実施されたアパートの外壁・屋根・共用部改修の成功事例」をもとに「どんな工事を、どんな順番で、どれくらいの費用で行ったか？」を具体的にご紹介します。

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つくば市でのアパート改修工事・主な成功事例

つくば市では、学生・単身者・子育て世代など、入居者ニーズの多様化に合わせて、アパートの外観・機能を再設計する動きが進んでいます。

以下では、築年数・立地・改修内容の異なる3つの事例をご紹介します。

外壁・屋根を一括改修した築25年アパートの事例

■物件概要

• 所在地：つくば市竹園
• 築年数：25年／2階建て／8世帯木造アパート
• 改修理由：外壁の色褪せ・ひび割れ、屋根の色落ち、空室2戸

■施工内容

• 外壁：ラジカル制御型シリコン塗料による全面塗装（2色塗り分け）
• 屋根：スレート屋根カバー工法（軽量ガルバリウム鋼板使用）
• 付帯部：破風板・雨樋・軒天・鉄骨階段の塗装
• 共通足場を利用し、約3週間で完了

■成果とコスト

• 総工費：約380万円（外壁・屋根・付帯部含む）
• 全面改修で空室2戸が即成約
• 「屋根・外壁同時施工による足場共通化で約30万円のコスト削減」に成功

共用階段・鉄部・駐輪場を重点改修したリニューアル事例

■物件概要

• 所在地：つくば市梅園
• 築年数：22年／3階建て鉄骨造／12戸
• 改修理由：階段サビ・外壁汚れ・設備の老朽化指摘が増加

■施工内容

• 階段：高圧洗浄＋サビ落とし＋ウレタン塗装（防滑材入り）
• 手すり・駐輪場フレーム：下塗り防錆→シリコン塗装
• 共用灯：全箇所LED化＋センサー連動型に変更
• ゴミ置場：金網扉をリニューアルし、美観アップ

■成果とコスト

• 総工費：約210万円
• 入居者から「暗さ・危険さが解消された」との声多数
• 塗装中心のリニューアルで工期は7日間と最短化

空室対策として内装＋外観を連動施工した事例

■物件概要

• 所在地：つくば市学園の森
• 築年数：18年／2LDK×6戸／一部空室3戸
• 改修理由：外観が暗く、内装の古さも空室理由と分析

■施工内容

• 外壁：アクセントカラー塗装でデザイン変更（2階部分を明色化）
• 玄関ドア：塗装＋ナンバー交換で印象刷新
• 空室内装：クロス全面貼替＋LED照明＋玄関シート施工
• 工期：約20日間（外装と空室3戸を並行で施工）

■成果とコスト

• 総工費：約280万円（うち内装改修が約90万円）
• 改修後3か月以内に3戸すべて成約／平均賃料も1,000円アップ
• 「外観と内装を一括で刷新することで、コスパと募集力を同時に確保」できた好事例

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アパート改修の費用相場とコストダウンの工夫

アパートの外壁塗装や屋根改修、共用部修繕などは、建物全体に関わる大規模な支出となるため「どこに、どれだけ費用をかけるか」を明確にすることが肝心です。

部位別の費用相場をふまえつつ、つくば市内でよく採用されているコストダウンの工夫・段取りのコツを紹介します。

部位別の改修費用目安と共通足場の有効活用

アパートの外装改修は「足場が必要な工事」が大半を占めます。ここで注目すべきなのが、1回の足場で複数の部位を同時に施工する共通足場戦略です。

■主要部位ごとの改修費用相場（延床300m²前後・つくば市内の実例より）

工事項目	単価目安	備考
外壁塗装（シリコン）	2,000〜3,500円/m²	高耐候型は＋15〜20％
屋根カバー工法（ガルバ）	6,000〜9,000円/m²	既存屋根に重ね貼り
鉄骨階段・手すり塗装	4,000〜6,000円/m（1mあたり）	錆処理含む
足場仮設	800〜1,200円/m²	外壁と屋根で共通活用が可能

足場費用は「工事ごとに単独発注」すると2倍近くになるケースもあります。たとえば、屋根だけ→半年後に外壁塗装という順番だと、同じ足場を2回組む羽目になるため、複数工事を同時に行うことで10万〜30万円以上の圧縮も可能です。

長期修繕計画との連動で無駄を省く方法

修繕は「その場しのぎ」になりがちですが、アパート経営では10〜15年スパンでの長期修繕計画に基づく改修スケジュールがコスト最適化のカギを握ります。

■同時実施が効果的な例

• 外壁塗装と一緒に雨樋交換・バルコニー防水・共用階段塗装
• 屋根改修と一緒にアンテナ支柱・避雷針・換気ダクト部の点検補修

これにより、足場を何度も組むことなく、次の修繕時期を10年延ばせるように仕上げられ、将来的な修繕回数を削減→累積支出も圧縮できます。

また、修繕計画を立てておくことで、修繕費の積立計上や減価償却管理もしやすくなり、経営視点でもメリット大です。

補助金・火災保険・減価償却を活用した実質コスト低減

工事費用の全額を自己資金で負担するのではなく、補助金・保険・会計制度をうまく組み合わせることで、実質負担額を抑える方法もあります。

■具体的なコスト圧縮手法

• 火災保険の活用例
  　→「台風被害で破損した雨樋」を保険で申請→その費用を使って足場仮設→ついでに外壁塗装を実施
  　→ このようにきっかけ損傷を入口に、保険×計画修繕を組み合わせるケースが増加中
• つくば市／茨城県内の住宅リフォーム補助制度（年度ごとの確認が必要）
  　→ 一部自治体で外壁塗装や断熱改修に対する補助金あり（上限10〜20万円程度）
• 減価償却と経費計上
  　→ 大規模修繕費用のうち「資産計上or修繕費処理」が可能なタイミングを税理士と確認
  　→ 経年で償却すれば、課税所得の圧縮＝実質支出圧縮につながることも

オーナー・管理会社が押さえるべき業者選定のポイント

アパートの外装改修は「どの業者に任せるか」で成否が決まるといっても過言ではありません。

とくに複数入居者がいる賃貸物件では、一般住宅とは異なる工程管理・住民対応・保証管理が求められるため、経験値と体制が整った業者を選ぶことが肝心です。

アパート・集合住宅に強い施工実績があるか

まず確認すべきは、業者が賃貸物件（集合住宅）に対応した実績を持っているかどうか。
戸建住宅中心の業者では、集合住宅特有の管理ルール・工事配慮に慣れていない場合があります。

チェックポイント

• 過去にアパート・マンション等の複数棟対応事例があるか（実績写真・件数）
• 管理会社・不動産会社との取引実績を持っているか
• 共用部（階段・廊下・外構）の対応経験があるか
• 外壁だけでなく、屋根・鉄部・エントランス・照明など総合対応できるか

また、法人案件では報告書・点検記録・工程表・安全計画書などの文書対応力も重要。
書類対応に不慣れな業者では、社内稟議や会計処理で手間が増えるリスクもあります。

入居者対応と工程管理の体制を確認する

改修工事は、入居者の生活に必ず影響を及ぼします。入居中物件での工事に慣れているかどうかは、業者の力量を見極めるうえで非常に重要です。

管理が行き届いている業者の特徴：

• 工事前に掲示物・案内チラシ・事前説明書面を用意している
• 工事中も音・塗料臭・通行制限への配慮計画がある
• 入居者からの問い合わせに対し、管理会社を通じて迅速に対応できる体制がある
• 工程表があり、天候による順延ルールや日程共有体制が整っている

入居者と直接接触せずに対応する「代理施工」「立ち会い不要体制」など、賃貸特化業者ならではの現場マネジメント力が問われます。

見積の中身と保証内容で比較する実務視点

見積書は、単なる価格比較ではなく「業者の仕事の質・管理力・保証意識の表れ」です。
以下の点を押さえると、精度の高い見積比較が可能になります。

見積で確認すべき内容

• 外壁／屋根／鉄部など、部位ごとに明確に分けて記載されているか
• 材料（塗料名・メーカー・仕様）の品番や耐用年数が明記されているか
• 足場・養生・清掃・諸経費などの共通仮設項目が分離されているか
• 保証内容（塗膜／シーリング／構造部など）が書面で発行されるか

また、オーナー・管理会社としては、減価償却・修繕費計上の判断資料として活用できる内訳構成かもポイント。数字以上に、管理資料として通用する見積かどうかも比較観点に加えるべきです。

入居率と維持コストを両立するための改修戦略とは

アパート経営において、改修工事は「費用がかかるから後回しにするもの」ではなく、入居率を維持し、将来の維持コストを抑えるための戦略的な投資です。

とくにつくば市のような競争があるエリアでは「見た目」「安心感」「設備の清潔さ」といった外観・共用部の印象が、空室対策に直結します。複数部位を同時に施工することで足場コストを削減したり、火災保険や補助金を活用して実質負担を軽減したりと、工夫次第で改修コストは最適化可能です。

さらに、施工管理や入居者対応のノウハウを持つ業者と組むことで、クレームやトラブルを回避しながらスムーズに改修を進めることができます。

建物を「守る」だけでなく「選ばれる物件」へと進化させるために、計画的な改修戦略と信頼できるパートナー選びをセットで進めることが、アパート経営の長期安定に直結するカギとなるでしょう。

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アパート改修の成功は石井建装とのパートナーシップから始まる！まずはご相談を

アパートの外壁や屋根、共用部の改修は、空室対策や長期的な維持コストに直結する重要な投資です。

つくば市で数多くの集合住宅改修を手がけてきた「石井建装」では、共通足場の活用や外壁・屋根同時施工によるコスト圧縮、補助金や火災保険の適用など、費用対効果に優れたプラン提案が可能です。

改修工事は「見た目の美化」だけでなく、「選ばれる物件づくり」に直結する戦略的判断です。石井建装では、施工前の丁寧な調査から、近隣・入居者への配慮、工事後の報告書提出まで一貫して対応可能。

まずは【問い合わせフォーム】【メール】【電話】【ショールーム来店】のいずれかから、お気軽にご相談ください。

つくば市で信頼できる改修工事のパートナーをお探しなら、石井建装が最適です。